아파트 하자담보책임과 하자보수 절차, 어떻게 진행되나

입주 후 마감 불량, 누수, 균열 같은 문제가 발견되면 누구에게 언제까지 보수를 요구할 수 있는지가 궁금해집니다. 공동주택의 하자 문제는 공동주택관리법을 중심으로 기간과 절차가 짜여 있습니다. 이 글은 그 뼈대를 순서대로 살펴봅니다.

하자담보책임의 기본 구조

공동주택관리법은 사업주체가 공동주택의 하자에 대해 담보책임을 지도록 하면서, 그 기간을 공사의 종류에 따라 나누어 정하고 있습니다(공동주택관리법 제36조). 내력구조부별 하자와 지반공사의 하자에 대해서는 10년, 시설공사별 하자에 대해서는 공사 종류에 따라 2년에서 5년의 범위로 기간이 구분되어 있습니다.

기간의 기산점도 구분됩니다. 전유부분은 입주자에게 인도한 날, 공용부분은 사용검사일 등을 기준으로 삼는 구조입니다. 어떤 하자가 어느 공종에 속하는지에 따라 남은 기간이 달라지므로, 하자를 발견하면 공종 분류부터 확인하는 것이 실질적으로 중요합니다.

무엇을 하자로 보는가

하자는 공사상 잘못으로 인해 균열·처짐·누수·작동 불량 등이 생겨 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 상태를 가리킵니다. 눈에 띄는 파손뿐 아니라, 설계도서와 다르게 시공된 경우나 규정된 성능에 미치지 못하는 경우도 포함될 수 있습니다.

반면 사용 과정에서의 마모, 입주자의 임의 변경으로 생긴 문제, 통상적인 관리 부족에 따른 상태는 하자로 보기 어려운 쪽에 가깝습니다. 그래서 실제 다툼은 '하자인지 아닌지'와 '원인이 시공인지 사용인지'를 가리는 데서 시작되는 경우가 많습니다.

• 발견 즉시 사진·영상 기록(날짜가 남도록)
• 관리사무소 접수 및 접수 번호 확보
• 보수 요청과 회신 내역을 문서로 남기기
• 재발한 하자는 회차별로 기록을 분리해 정리

보수 청구는 어떤 순서로 진행되나

일반적인 흐름은 입주자 또는 입주자대표회의 등이 사업주체에게 하자보수를 청구하고, 사업주체가 기간 내에 보수하거나 보수 계획을 통보하는 방식입니다. 개별 세대의 하자는 세대별로, 공용부분은 입주자대표회의나 관리주체를 통해 청구하는 구조가 일반적입니다.

사업주체가 보수에 응하지 않을 경우를 대비해 하자보수보증금 제도가 마련되어 있습니다. 사업주체가 예치한 보증금으로 보수를 진행할 수 있도록 한 장치입니다. 다만 보증금 사용에는 정해진 절차와 요건이 있어 임의로 집행할 수 있는 성격은 아닙니다.

다툼이 생겼을 때 거치는 절차

하자 여부나 보수 범위에 대해 의견이 갈릴 때를 위해, 공동주택관리법은 국토교통부에 하자심사·분쟁조정위원회를 두도록 하고 있습니다. 이 기구는 하자 여부를 판정하는 하자심사, 당사자 사이의 조정, 재정 절차를 담당합니다. 법원 절차보다 상대적으로 신속하게 진행되도록 설계된 경로입니다.

조정으로 마무리되지 않으면 민사 절차로 이동하게 됩니다. 이때는 하자의 존부와 보수비 산정을 위한 감정 절차가 따르는 경우가 많아 시간과 비용이 늘어납니다. 어느 경로가 적절한지는 하자의 규모, 당사자 수, 남은 담보책임기간에 따라 달라집니다.

기간 관리가 결국 관건이다

하자 분쟁에서 가장 자주 문제되는 것은 기간입니다. 하자를 인지하고도 접수를 미루다가 해당 공종의 담보책임기간이 지나 버리는 경우가 있습니다. 특히 2년으로 정해진 공종은 입주 초기에 점검을 마쳐야 하는 항목이 많습니다.

관련 법령의 원문과 시행령의 공종별 기간표는 법제처 국가법령정보센터에서 확인할 수 있고, 하자심사·분쟁조정 절차에 관한 안내는 국토교통부를 통해 볼 수 있습니다. 단지마다 관리 규약과 진행 경과가 다르므로, 안내 자료와 함께 자신의 단지 상황을 확인해 보시기 바랍니다.